수도권에서 보증금 3억 원짜리 전세를 구한 두 가구가 있습니다. 둘 다 무주택 세대주인데, 일반 가구가 버팀목으로 받을 수 있는 돈은 최대 1억 2,000만 원이고 신혼가구는 2억 4,000만 원입니다. 무주택자 전세자금대출은 ‘무주택’이라는 조건 하나로 끝나지 않고, 가구 유형과 보증금에 따라 한도가 두 배까지 벌어집니다.
주택도시기금 공식 안내 기준으로 무주택자 전세자금대출(버팀목 계열)은 ① 세대원 전원 무주택 ② 소득 ③ 순자산 3.45억 원 ④ 주택 면적·보증금 상한 ⑤ 계약·신청 시기, 다섯 가지를 모두 맞춰야 합니다. 실제 한도는 호당 한도와 보증금의 70~80% 중 작은 금액으로 정해지므로, 아래 계산표로 내 보증금을 먼저 넣어 보는 것이 순서입니다.
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핵심 요약
① 대상: 세대원 전원이 무주택인 세대주, 부부합산 순자산 3.45억 원 이하(2026년 기준)
② 한도: 호당 한도와 보증금 비율(일반 70%, 청년·신혼·신생아 80%) 중 작은 금액
③ 은행 전세대출: 8·13 대책 뒤에도 무주택자 보증비율은 수도권·규제지역 80%, 그 외 90% 유지
무주택자 전세자금대출 조건 5가지 체크리스트
무주택자 전세자금대출 조건은 다섯 줄로 정리됩니다. 하나라도 빠지면 정책상품인 버팀목 계열은 막히고, 금리가 더 높은 은행 전세대출로 넘어가야 합니다.
신청 전 체크리스트
☐ 세대주 본인뿐 아니라 세대원 전원이 무주택인가
☐ 부부합산 연소득이 상품별 기준 이하인가(일반 버팀목 5,000만 원)
☐ 부부합산 순자산가액이 3.45억 원 이하인가
☐ 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하), 보증금이 상한 이하인가
☐ 임대차계약을 맺고 보증금의 5% 이상을 냈는가
무주택자 전세자금대출에서 놓치기 쉬운 것은 첫 줄입니다. 세대주가 집이 없어도 같은 세대에 집을 가진 가족이 있으면 무주택 요건을 채우지 못합니다. 또 기금대출·은행 전세대출·주택담보대출을 이미 이용 중이면 중복으로 받을 수 없고, 공공임대주택에 살고 있는 경우도 대상에서 빠집니다.
소득 기준은 상품마다 다릅니다. 일반 버팀목은 부부합산 5,000만 원 이하가 원칙이지만, 2자녀·다자녀 가구는 6,000만 원, 신혼가구는 7,500만 원까지 인정됩니다. 1년 미만 재직자는 한도가 2,000만 원 이하로 제한될 수 있다는 점도 기금 안내에 적혀 있습니다.
보증금별 전세자금대출 한도, 직접 계산해 본 표
무주택자 전세자금대출 한도는 ‘최대 ○억 원’이라는 숫자만 보면 착각하기 쉽습니다. 기금은 호당 한도와 보증금 비율 한도를 각각 구한 뒤 둘 중 작은 금액을 대출해 줍니다. 아래는 공식 기준을 그대로 넣어 수도권 신규계약 기준으로 계산한 표입니다.
| 수도권 보증금 | 일반 버팀목 (70%, 1.2억) | 청년전용 (80%, 1.5억) | 신혼부부전용 (80%, 2.5억) | 신생아 특례 (80%, 2.4억) |
|---|---|---|---|---|
| 1억 원 | 7,000만 | 8,000만 | 8,000만 | 8,000만 |
| 2억 원 | 1억 2,000만 | 1억 5,000만 | 1억 6,000만 | 1억 6,000만 |
| 3억 원 | 1억 2,000만 | 1억 5,000만 | 2억 4,000만 | 2억 4,000만 |
| 4억 원 | 대상 아님 | 대상 아님 | 2억 5,000만 | 2억 4,000만 |
| 5억 원 | 대상 아님 | 대상 아님 | 대상 아님 | 2억 4,000만 |
보증금 상한(수도권): 일반 3억, 청년 3억, 신혼 4억, 신생아 특례 5억 원. 청년전용은 만 25세 미만 단독세대주면 호당 1.2억 원. 보증기관 심사로 실제 금액은 더 적을 수 있습니다.
표를 보면 무주택자 전세자금대출은 보증금 1억 원대에서는 상품 간 차이가 1,000만 원 안팎이지만, 3억 원부터는 일반 가구와 신혼·출산 가구의 한도가 두 배로 벌어집니다. 일반 버팀목은 보증금 1억 7,143만 원(1.2억 ÷ 70%)을 넘는 순간부터 보증금을 올려도 한도가 늘지 않습니다.
수도권 밖이라면 기준이 한 번 더 낮아집니다. 같은 보증금 2억 원이라도 일반 버팀목은 호당 한도 8,000만 원에 막히고, 신혼가구는 1억 6,000만 원(호당 1.6억 원과 80% 금액이 같음)까지 가능합니다. 지방 일반 가구의 보증금 상한은 2억 원입니다.
청년·신혼부부 전세자금대출 금리와 소득 기준 비교
청년·신혼부부 전세자금대출은 같은 버팀목 계열이어도 소득 기준과 금리 범위가 서로 다릅니다. 순자산 기준은 네 상품 모두 3.45억 원 이하로 같고, 지방 주택이면 금리가 0.2%p 내려갑니다.
| 상품 | 누가 | 부부합산 소득 | 금리(변동) |
|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금 | 성년 무주택 세대주 | 5,000만 원 이하 | 연 2.5~3.5% |
| 청년전용 버팀목 | 만 19~34세 세대주(예비 포함) | 5,000만 원 이하 | 연 2.2~3.3% |
| 신혼부부전용 전세 | 혼인 7년 이내·3개월 내 결혼 예정 | 7,500만 원 이하 | 연 1.9~3.3% |
| 신생아 특례 버팀목 | 대출접수일 기준 2년 내 출산·입양 | 1.3억 원 이하(맞벌이 2억 원) | 연 1.3~4.3% |
주택도시기금 상품별 안내(2026년 11월 3일 조회) 기준. 금리는 국토교통부 고시에 따라 바뀔 수 있습니다.
무주택자 전세자금대출 가운데 청년전용 버팀목은 소득 구간별 금리가 공개돼 있어 계산이 쉽습니다. 부부합산 연소득 2,000만 원 이하는 연 2.2%, 2,000만~4,000만 원은 2.5%, 4,000만~6,000만 원은 2.9%, 6,000만~7,500만 원(신혼가구)은 3.3%입니다. 같은 청년이라도 소득 구간 하나 차이로 금리가 0.3~0.4%p씩 달라집니다.
신혼부부전용 전세자금은 부부합산 소득이 7,500만 원을 넘어도 대출신청인 본인 연소득이 5,000만 원 이하라면 신청할 수 있습니다. 맞벌이 신혼부부가 소득 때문에 포기하기 전에 한 번 더 확인해 볼 대목입니다. 청년층은 만 39세까지 넓어진 전세보증 이야기도 함께 나오는데, 이 내용은 청년전세자금보증 만39세 확대 정리에서 따로 확인할 수 있습니다.
8·13 대책 이후 은행 전세대출, 무주택자는 무엇이 그대로인가
소득이나 순자산이 기준을 넘어 버팀목을 쓸 수 없다면 무주택자 전세자금대출의 다음 선택지는 보증기관 보증을 낀 은행 전세대출입니다. 2026년 8월 13일 정부가 발표한 대책에서 이 은행 전세대출의 보증비율이 조정됐는데, 바뀐 쪽은 1주택자입니다.
전세대출 보증비율(8·13 대책 발표 기준)
① 무주택자: 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90% 기존 비율 유지
② 1주택자: 수도권·규제지역 80% → 70%, 그 외 지역 90% → 80%로 축소
③ 수도권·규제지역 아파트를 세놓은 비거주 1주택자: 전세대출 신규·만기연장 원칙적 제한(2027년 1월 1일부터, 거주 이력 등 예외)
무주택자 입장에서는 보증 조건이 나빠지지 않았다는 뜻입니다. 다만 보증비율은 은행이 떠안는 위험의 크기를 정할 뿐이고, 실제 금리와 한도는 은행·보증기관 심사로 정해집니다. 정책상품보다 금리가 높다는 점도 그대로이므로, 버팀목 기준을 아슬아슬하게 넘는다면 소득 산정 기간이나 순자산 계산을 먼저 다시 확인해 보는 편이 낫습니다.
신청 시기와 순서, 3개월 기한부터 챙기세요
무주택자 전세자금대출은 계약서를 쓴 뒤에 신청하는 상품입니다. 신규계약은 임대차계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 빠른 날부터 3개월 이내, 갱신계약은 계약갱신일부터 3개월 이내에 신청해야 합니다.
① 기금e든든에서 대출 자격을 확인하고 비대면 신청을 합니다(수탁은행 창구 대면 신청도 가능).
② 수탁은행에서 서류 심사를 받고, 주택도시보증공사나 한국주택금융공사 보증을 기한 안에 함께 신청합니다.
③ 대출금은 원칙적으로 임대인 계좌로 들어갑니다.
무주택자 전세자금대출 기간은 2년 이내이고 최장 10년까지 연장해 쓸 수 있으며, 10년 뒤에는 미성년 자녀 1명당 2년씩 더 늘릴 수 있습니다(최장 20년).
버팀목 한 상품만 놓고 금리 우대·연장 조건을 자세히 보고 싶다면 버팀목전세자금대출 신청자격 정리에서 이어서 확인할 수 있습니다.
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요약 정리
① 무주택자 전세자금대출은 세대원 전원 무주택, 소득, 순자산 3.45억 원, 주택 기준, 계약·기한 다섯 가지를 모두 맞춰야 합니다.
② 한도는 호당 한도와 보증금 비율 중 작은 금액이라, 수도권 3억 원 전세면 일반 1억 2,000만 원, 신혼·신생아 가구 2억 4,000만 원입니다.
③ 버팀목이 어렵다면 은행 전세대출로 넘어가되, 무주택자 보증비율은 8·13 대책 뒤에도 그대로입니다.
④ 신청은 잔금일·전입일 중 빠른 날부터 3개월 안에 해야 합니다.
정리하면 무주택자 전세자금대출은 ‘무주택이면 된다’가 아니라 가구 유형과 보증금 구간을 함께 따져야 하는 대출입니다. 계약 전에 보증금 상한부터 맞춰 두면 한도가 생각보다 덜 나오는 일을 줄일 수 있습니다. 내 소득·자산으로 실제 대출이 되는지는 기금e든든 자격 확인에서 본인 정보로 최종 확인해 보세요.
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최종 확인일: 2026-11-03