계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 은행 전세대출 만기는 다가오고, 이사를 가자니 새 집 보증금이 없습니다. 이럴 때 찾게 되는 정책대출이 전세피해 임차인 버팀목입니다. 다만 이름이 비슷한 상품이 세 가지라서, 지금 어느 단계에 있느냐에 따라 신청할 상품이 달라집니다.
결론부터 정리하면 이렇습니다. 피해주택을 떠나 새 집으로 이사한다면 , 피해주택에 그대로 살면서 기존 은행 전세대출을 갈아타야 한다면 , 전세사기피해자로 결정됐고 경·공매가 끝나 최우선변제 피해금액이 확인됐다면 을 봅니다. 세 상품 모두 2026년 11월 6일 주택도시기금 홈페이지에 신규 신청 가능한 상품으로 안내돼 있습니다.
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핵심 요약
① 이사할 새 집이 필요하면 신규(한도 2.4억 원, 연 1.2~2.7%)
② 피해주택에 살며 기존 은행 전세대출을 바꾸려면 대환(한도 4억 원, 연 1.2~2.7%, 임차권등기 필요)
③ 전세사기피해자 결정 후 경·공매가 끝났다면 최우선변제금 버팀목(최우선변제금 부분 무이자, 일반 부분 연 1.2~3.0%)
신규·대환은 부부합산 연소득 1.3억 원 이하·순자산 5.11억 원 이하 요건이 있고, 최우선변제금 버팀목은 소득·자산 제한이 없습니다.
전세피해 임차인 버팀목 세 가지, 피해 단계별로 신청 시점이 다릅니다
전세피해 임차인 버팀목 상품을 고를 때 가장 먼저 볼 것은 금리가 아니라 지금 내가 어느 단계에 있는지입니다. 주택도시기금 안내를 피해 진행 순서대로 다시 놓으면 아래 세 장의 카드가 됩니다.
단계 1 · 계약은 끝났고, 피해주택에 계속 산다
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기를 설정했고, 은행 전세대출(HF·SGI 보증)이나 HF 보증 버팀목 대출을 쓰고 있다면 대환 대상입니다. 기존 대출을 주택도시기금 대출로 바꾸는 상품이라 새 집 계약이 필요 없습니다. 특별법상 전세사기피해자로 결정된 사람은 임대차 기간 중에도 신청할 수 있습니다.
단계 2 · 피해주택을 떠나 새 집으로 이사한다
새 집과 임대차계약을 맺고 보증금의 5% 이상을 낸 뒤 신청하는 것이 신규 전세피해 임차인 버팀목전세자금입니다. 피해 보증금이 5억 원 이하이고 그중 30% 이상을 피해봤어야 하며, 임차권등기명령 금액·경매 후 미수령액·HUG 전세피해확인서상 피해금액·전세사기피해자 결정 중 하나로 피해를 인정받습니다.
단계 3 · 경·공매가 끝나 최우선변제 피해금액이 확인됐다
전세사기피해자로 결정된 사람이 경·공매 종료 뒤 최우선변제 피해금액을 확인할 수 있게 되면 최우선변제금 버팀목을 신청할 수 있습니다. 새 집 보증금이 3억 원 이하여야 하고, 대출 가운데 최우선변제금에 해당하는 부분은 이자가 붙지 않습니다.
단계 1과 단계 2는 순서대로 이어질 수도 있습니다. 피해주택에 사는 동안 대환을 쓰다가 이사할 때 신규 상품을 알아보는 식입니다. 다만 대환은 임차권등기가 말소되거나 그 집에서 퇴거하면 대출금 전액을 갚아야 하므로, 이사 일정과 대환 상환 시점을 함께 계획해야 합니다. 기존 대환 제도 자체가 궁금하다면 전세사기 피해자 대환대출 신청방법 글에서 신청 흐름부터 확인해 보세요.
전세피해 임차인 버팀목 조건 비교, 소득·자산·한도를 한 표로
세 상품의 전세피해 임차인 버팀목 조건은 주택도시기금 홈페이지에서 각각 다른 메뉴에 흩어져 있습니다. 같은 항목끼리 한 표에 모으면 차이가 바로 보입니다.
| 항목 | 신규(이사) | 대환 | 최우선변제금 |
|---|---|---|---|
| 소득 | 부부합산 1.3억 원 이하 | 부부합산 1.3억 원 이하 | 제한 없음 |
| 순자산 | 5.11억 원 이하 | 5.11억 원 이하 | 제한 없음 |
| 피해 요건 | 피해 보증금 5억 원 이하, 30% 이상 피해 | 피해 보증금 5억 원 이하, 30% 이상 피해 + 임차권등기 | 전세사기피해자 결정 |
| 새 집 보증금 | 3억 원 이하 | 이사 없음 | 3억 원 이하 |
| 한도 | 2.4억 원, 전세금 80% 이내 | 4억 원, 보증금 80%·기존 대출 잔액 이내 | 2.4억 원(최우선변제금 부분 포함) |
| 금리 | 연 1.2~2.7% | 연 1.2~2.7% | 최우선변제금 부분 무이자, 일반 연 1.2~3.0% |
| 기간 | 2년 이내, 최장 10년 | 6개월, 보증기관 기준으로 연장 | 2년 이내, 최장 10년 |
주택도시기금 상품별 대출안내(2026년 11월 6일 조회)를 같은 항목끼리 모은 표입니다. 순자산 5.11억 원은 2026년도 기준이며, 세 상품 모두 세대원 전원 무주택인 성년 세대주가 대상입니다. 한도는 보증기관(HF·HUG 등) 보증 한도가 더 작으면 그 금액으로 줄어듭니다.
표에서 가장 큰 차이는 소득·자산입니다. 신규와 대환은 부부합산 연소득 1.3억 원, 순자산 5.11억 원을 넘으면 신청할 수 없지만, 최우선변제금 버팀목은 소득·자산을 보지 않습니다. 대신 전세사기피해자 결정이 있어야 하고 경·공매가 끝난 뒤에야 신청할 수 있습니다. 한도는 대환이 최대 4억 원으로 가장 큽니다. 기존 은행 전세대출 잔액을 그대로 옮겨야 하는 상품이기 때문입니다.
세 상품 모두 신용정보에 연체·대위변제·신용회복지원 등록 같은 기록이 남아 있으면 이용할 수 없습니다. 신규 상품은 기금 구입·전월세자금 대출에서 기한이익을 잃은 이력이 있으면 그날부터 3년이 지나야 신청할 수 있습니다.
전세피해 임차인 버팀목 금리, 같은 보증금 1억 원이면 이자는 얼마나 다를까
전세피해 임차인 버팀목 금리는 변동금리이고, 새 집 임차보증금과 부부합산 연소득 구간에 따라 국토교통부가 정한 표에서 결정됩니다. 신규·대환 상품의 기본금리 가운데 연소득 1.4억 원 이하 칸만 옮기면 다음과 같습니다.
| 임차보증금 | 기본금리(연소득 1.4억 원 이하) |
|---|---|
| 5천만 원 이하 | 연 1.2% |
| 5천만 원 초과~6천만 원 이하 | 연 1.5% |
| 6천만 원 초과~7천만 원 이하 | 연 1.8% |
| 7천만 원 초과~1억 원 이하 | 연 2.1% |
| 1억 원 초과~1.3억 원 이하 | 연 2.4% |
주택도시기금 전세피해 임차인 버팀목전세자금·대환 대출안내의 금리표(2026년 11월 6일 조회) 중 연소득 1.4억 원 이하 칸입니다.
우대금리는 자녀 수에 따라 다자녀 0.7%p, 2자녀 0.5%p, 1자녀 0.3%p가 있고, 부동산 전자계약(2026년 12월 31일 신규 접수분까지) 0.1%p, 신청금액이 심사 산정금액의 30% 이하일 때 0.2%p를 더할 수 있습니다. 우대 합계는 0.5%p(다자녀 0.7%p)까지이고, 최종금리가 연 1.0%보다 낮아지면 1.0%가 적용됩니다.
서울에서 보증금 1억 원짜리 새 집으로 이사하는 경우를 가정해, 연소득 1.4억 원 이하·8,000만 원을 빌린다고 보고 이자만 단순 계산했습니다. 최우선변제금 버팀목은 서울 최우선변제금 대출 한도 5,500만 원을 모두 쓸 수 있다고 가정했습니다.
신규 전세피해 임차인 버팀목 · 연 2.1%
8,000만 원 × 2.1% = 연 168만 원, 월 14만 원
1자녀 우대 0.3%p를 받으면 연 1.8% → 연 144만 원, 월 12만 원
최우선변제금 버팀목 · 5,500만 원 무이자 + 2,500만 원 연 2.1%
무이자 5,500만 원의 이자 0원 + 2,500만 원 × 2.1% = 연 52만 5,000원, 월 약 4만 4,000원
같은 8,000만 원이어도 무이자 구간이 있으면 연 이자가 115만 5,000원 줄어듭니다. 그래서 전세사기피해자 결정을 받았고 경·공매가 끝났다면 최우선변제금 버팀목부터 확인하는 편이 이자 면에서 유리합니다. 다만 최우선변제금 대출 한도는 지역마다 달라 서울 5,500만 원, 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 4,800만 원, 광역시 등 2,800만 원, 그 밖의 지역 2,500만 원이고, 보증금 일부를 이미 돌려받았다면 그만큼 줄어듭니다. 내 금리 칸과 한도는 수탁은행 심사로 정해집니다.
신청 기한과 접수 창구, 세 상품 모두 은행 창구로
세 상품 모두 수탁은행 대면 접수로만 이용할 수 있습니다. 취급은행은 우리은행, 신한은행, KB국민은행, NH농협은행, 하나은행 다섯 곳입니다. 대출심사 문의는 주택도시보증공사 콜센터나 수탁은행 지점, 자산심사 문의는 자산심사 전용 상담센터에서 받습니다.
신청 기한은 상품마다 기준이 다릅니다.
① 신규·최우선변제금: 새 집 임대차계약서상 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내(갱신계약은 갱신일부터 3개월 이내)
② 대환: 임대차 종료 후부터 임차권등기가 말소되기 전까지(전세사기피해자 결정자는 임대차 기간 중에도 가능)
③ 공통: 담보로 쓰는 보증(HF 전세대출보증, HUG 전세금안심대출보증 등)도 보증별 신청 기한 안에 따로 신청
신규 상품의 대출금은 원칙적으로 임대인 계좌로 들어가고, 중도상환수수료는 세 상품 모두 없습니다. 일반 버팀목과 청년·신혼부부 전세상품까지 함께 따져보고 싶다면 무주택자 전세자금대출 조건 5가지의 보증금별 한도표가 이어서 도움이 됩니다.
👉 피해금 회수·결정 취소 때 달라지는 점 확인하기
요약 정리
전세피해 임차인 버팀목은 이름이 비슷해도 쓰는 시점이 다릅니다. 피해주택에 계속 산다면 대환, 새 집으로 옮긴다면 신규, 전세사기피해자 결정 후 경·공매가 끝났다면 최우선변제금 버팀목입니다. 소득·자산 요건 유무와 무이자 구간 여부가 이자를 크게 가르므로, 내 단계부터 확인한 뒤 수탁은행에서 금리 칸과 한도를 상담받으세요.
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최종 확인일: 2026-11-06